房企今年到期債務(wù)超9000億，融資環(huán)境持續(xù)回暖

來源：債市觀察V

超9000億地產(chǎn)債到期，“兔年”能否成為房企化債”元年”？

作者 | 蒲肅


【資料圖】

來源 | 債市觀察

春節(jié)假期即將結(jié)束，各大房企的工作計劃也進入全面執(zhí)行階段，在國家多項利好政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)能否在“兔年”進一步紓解債務(wù)困局，成為市場普遍的焦點。

但需要面對的是，2023年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)壓力仍然很大，在融資政策支持之外，各家房企還要加大自身化債能力和回款能力。

超9000億債務(wù)承壓，房企借勢融資

“2023年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無減。特別是1月、3月、4月、7月，房企償債規(guī)模均超千億元，這幾個月房企償債壓力較大。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱。

克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，2023年前三季度，房企將迎來一波大規(guī)模償債潮，但償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達到了2225億元。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為20億美元。

而今年1月共有40筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元，環(huán)比增加476%。這些到期債券中，恒大、佳兆業(yè)、華夏幸?；鶚I(yè)、泰禾、禹洲等房企均有債券已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)違約。

來源：克而瑞研究、債市觀察整理

劉水認(rèn)為，目前房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，因此個別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

回顧2022年，出險房企數(shù)量明顯增加。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年境內(nèi)債券市場有24家房企宣布展期，涉及發(fā)展規(guī)模超1300億元，大幅高于2021年。

上海票據(jù)交易所信息顯示，2022年前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

進入2023年，時代中國1月4日官宣暫停支付6筆美元債，成為2023年首個暴雷房企。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險尚未出清，未來仍將可能有房企曝出債務(wù)違約事件，房企債務(wù)危機化解需多方合力。

在銷售回款出現(xiàn)較大下滑的情況下，房企應(yīng)對巨額債務(wù)壓力，化債的主要措施就是加大融資。但在2022年的大部分時間里，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)流動性危機，房企融資規(guī)模處于低位，尤其是民營房企融資規(guī)模比較低迷。

克而瑞統(tǒng)計分析稱，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元。

但在2022年11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺之后，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了較快速的大幅增長，12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這也是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億。

整體重組漸成主流，境外債兌付獲支持

繼“三支箭”融資政策之后，國家相關(guān)部門繼續(xù)出臺支持房企化債、融資的利好政策。

2023年1月，媒體報道有關(guān)部門已起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”、“負債接續(xù)”、“權(quán)益補充”、“預(yù)期提升”四個方面，重點推進 21 項工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

其中，“負債接續(xù)”在增量和存量兩方面優(yōu)化優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流。根據(jù)行動方案，鼓勵金融機構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。

在利好政策的支持下，房企債務(wù)重組的進度也開始加快，繼富力地產(chǎn)在去年完成境內(nèi)外債務(wù)重組之后，龍光集團、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司等相繼發(fā)布境內(nèi)債重組成功消息。

融創(chuàng)總計160億元的境內(nèi)債加權(quán)平均展期期限3.51年，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS。

此外，融創(chuàng)、華夏幸?；鶚I(yè)、龍光集團、花樣年集團等在境外債重組方面也各有進展，其中華夏幸福境外債約為49.6億美元，其重組方案已經(jīng)獲得債權(quán)人通過；綠地集團則對旗下9只美元債集體展期。

經(jīng)過2022年樓市的深度調(diào)整，國家政策支持，市場逐步修復(fù)信心，債權(quán)人與房企之間的談判也從最初的躁動不安逐漸轉(zhuǎn)向理性溫和，更多的債權(quán)人開始選擇支持房企展期債務(wù)。

而出險房企也拿出了更多的資產(chǎn)進行增信，比如轉(zhuǎn)讓公司股份、資產(chǎn)切割等。

需要指出的是，債務(wù)展期的本質(zhì)是以時間換空間，將償債時間延后，在約定時間內(nèi)以獲取的流動性資金逐步償還原有債務(wù)。

這其中的關(guān)鍵是房企的流動性能否在約定周期內(nèi)實現(xiàn)恢復(fù)，或者說恢復(fù)程度如何，這取決于房企是否擁有較多的優(yōu)質(zhì)地段項目、變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內(nèi)的償債壓力，將更多的精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營的恢復(fù)中，對于債務(wù)狀況越嚴(yán)重的出險房企來說，債務(wù)重組落地越早越好。

你覺得還有哪些房企能在2023年完成債務(wù)重組？歡迎評論區(qū)留言討論。

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